मुंबईत ‘ट्रम्प टॉवर’ बांधताना | शेखर कृष्णन

This was published as the cover story in the fortnightly Parivartanacha Watsaru (16-31 August 2016). This is a translation from English to Marathi by Avadhoot of “When Donald Trump Came to Mumbai” from the Economic & Political Weekly (EPW), Vol.51, Issue No. 23, 4 June 2016. You can download the PDF of the English article here or download the PDF of the Marathi article here (from Parivartanacha Watsaru, 16-31 August 2016).

Parivaratanacha Vaatsru (Marathi), 16-19 August 2016
Parivartanacha Watsaru (Marathi), 16-19 August 2016

फोर्ब्स इंडिया’ या मासिकाच्या सप्टेंबर २०१४च्या अंकात प्रसिद्ध झालेल्या मुलाखतीत डोनाल्ड ट्रम्प यांनी खास त्यांनाच साजेल असं असभ्य विधान केलं होतं: “तुमच्याकडचं स्थावर मालमत्तेचं क्षेत्र अविश्वसनीयरित्या स्वस्त आहेमुंबई हे महान शहर आहे आणि तरीही तिच्या तुलनेतील इतर शहरांसारखी या शहराची किंमत लावलेली दिसत नाही. उलट दुय्यम महत्त्वाच्या शहरांपेक्षाही मुंबईची किंमत कमी ठेवलेली आहे. याचा अर्थ, गुंतवणूकदारांना इथं प्रगतीसाठी प्रचंड वाव आहे.” (श्रीवास्तव २०१४). अमेरिकी राष्ट्राध्यक्षपदासाठीच्या मोहिमेमध्ये त्यांनी ज्या थरावरून शेरेबाजी केली तेवढा मुंबईविषयीचा त्यांचा शेरा वादग्रस्त नव्हता, पण ट्रम्प यांची ही अतिशयोक्ती भारतात मोठी बातमी बनली. वास्तविक भारतामध्ये मुंबईतील घरबांधणी बाजारपेठ देशात सर्वांत महागडं आहे. भारताच्या राष्ट्रीय अर्थव्यवस्थेचं उदारीकरण १९९०च्या दशकामध्ये झालं, तेव्हा मुंबईतील महागड्या स्थावर मालमत्ता क्षेत्राविषयीच्या बातम्या नियमितपणे वर्तमानपत्रांच्या पहिल्या पानांवर प्रसिद्ध होत असत. अनेकदा मुंबईची तुलना भारतातातील दिल्ली, चेन्नई किंवा बंगलोर अशा समकक्ष शहरांऐवजी अधिक संपन्न लंडन किंवा न्यूयॉर्क अशा जागतिक शहरांशी होते.

अमेरिकी डॉलर व भारतीय रुपया यांच्यातील विनिमय दर (एक अमेरिकी डॉलर= ६०-६२ रुपये) पाहिला, तर परकीय गुंतवणूकदाराच्या दृष्टीनं ट्रम्प यांनी केलेल्या मूल्यांकनासंबंधीच्या विधानांमध्ये काही अर्थ सापडू शकतो. २०१४ साली मॅनहॅटनमध्ये स्थावर मालमत्तेचा दर प्रति चौरस फूट १,२५०-,५०० डॉलरच्या दरम्यान होता, आणि मुंबईत त्याच काळात मुख्य ठिकाणांच्या इथला दर रु. ४०,०००-५०,००० (किंवा ६५०-८०० डॉलर) इतका होता. या थेट तुलनेमध्ये अर्थातच पायाभूत सुविधांमधील मोजता न येणारे भेद किंवा दोन्ही शहरांसंबंधीचे इतर मुद्दे लक्षात घेतलेले नाहीत. शिवाय तुलनात्मक शहरी उत्पन्न पातळी व अमेरिका आणि भारत यांच्यातील चलनाच्या संदर्भात प्रति एकक क्रयशक्ती समानता (परचेजिंग पावर पॅरिटी- पीपीपी) किती आहे, हेही या तुलनेत विचारात घेतलेलं नाही. क्रयशक्ती समानतेचे समीकरण जुळवून त्यानुसार गणित केल्यास मुंबईतील प्रति चौरस फुटाचा दर १,८००-,५०० अमेरिकी डॉलरच्या घरात जातो, म्हणजे सर्वसाधारण नागरिकासाठी न्यूयॉर्कच्या तुलनेत मुंबई हे शहर ५० टक्के अधिक महागडं ठरतं, असा अंदाज मध्यंतरी एका पत्रकारानं वर्तवला होता (कौल २०१४).

अर्थशास्त्रज्ञ आणि उद्योग क्षेत्राचं वार्तांकन करणारे पत्रकार यांची गणितं तूर्तास बाजूला ठेवली, तरी भारतातील सर्वांत महागड्या शहराला ट्रम्प यांनी ‘अविश्वसनीयरित्या स्वस्त’ म्हटल्यासंदर्भात अधिक व्यापक प्रश्न उभा राहतो. हा प्रश्न शहरी स्थावर मालमत्तेच्या राजकीय अर्थव्यवस्थेचा आहे. किंबहुना २०१४ सालच्या अखेरीला ट्रम्प यांनी केलेल्या भारत दौऱ्यामागचं कारणच या मुद्द्याशी जोडलेलं होतं. शहरी स्थावर मालमत्तेचे घटक काय असतात? जमिनीचा ताबा घेणं, बांधकाम व इतर सामग्री व व्यवहारांवरचा खर्च, आणि नवीन बांधकामाची बाजारपेठेतली त्या जागेची प्रति चौरस फूट किंमत यांच्यातील भेदसमीकरणावरून मग ट्रम्प यांच्यासारख्या स्थावर मालमत्ता व्यावसायिकांना किती नफा मिळेल हे निश्चित होते. पण न्यूयॉर्क आणि मुंबईसारख्या बेटांवर उभ्या राहिलेल्या शहरांमध्ये जमीन किंवा भूस्तरीय जागा कमी अल्प प्रमाणात असते किंवा असलेली जागा आधीच वापरात आलेली असते, त्यामुळे सगळा नवा विकास आधी उभ्या असलेल्या बांधकामाला ध्वस्त करूनच शक्य असतो. मुंबईत यालाच ‘पुनर्विकास’ असं संबोधलं जातं.

गुंतवणूकविषयक बँकींग, वित्त भांडवलशाही आणि विशेषतः मुंबईच्या बाबतीत शहरी स्थापत्त्य मालमत्ता, या संदर्भातील लोकप्रिय धारणेनुसार बाजारपेठीय तर्क-अंदाज लढवणं हे जुगारासारखं किंवा हव्यासी नफेखोरीसारखं असल्याचं मानलं जातं. पण न्यूयॉर्क व मुंबईसारख्या शहरांमधील राजकीय अर्थव्यवस्था व सार्वजनिक संस्कृतीवर वर्चस्व गाजवणाऱ्या स्थावर मालमत्ता विकासकांच्या व्यावसायिक आराखड्यांची गुणवैशिष्ट्यं समजून घेण्यासाठी हे नैतिक संभाषित अपुरं पडतं. जमीन विकत घेणं आणि बांधकामासाठी परवानग्या मिळवणं हे काम गलिच्छ, कष्टप्रद आणि अपरिहार्यपणे ‘भ्रष्ट’ असतं. मोठमोठे बिल्डर आणि गुंतवणूकदार यांचा चिवटपणा व जोखीम उचलायची क्षमता जोखणारी ही प्रक्रिया असते, आणि त्याचसोबत कायद्याच्या सीमाही या प्रक्रियेत जोखल्या जातात. जमीन संपादन व बांधकामाच्या या काळोख्या अवकाशातल्या अस्थिर परिस्थितीतून नफ्याची शक्यता व संभाव्य भविष्य यांचा शोध घेऊ शकणाऱ्या तर्कबहाद्दरांसाठीच हे क्षेत्र आहे (बीअर, बिर्ला, पुरी २०१५; अप्पादुराई २०१२). हे बलवान ‘जुगारी’- उदाहरणार्थ डोनाल्ड ट्रम्प व हरेश मेहता- मुख्यत्त्वे अर्थग्रस्त, तणावग्रस्त किंवा वादग्रस्त मालमत्तांमध्ये विशेषज्ज्ञ बनलेले असतात. आधीच्या रहिवाश्यांना निर्वासित करणं किंवा उखडून काढणं, दीर्घ काळ चालणारे न्यायालयीन लढे सुरू करणं, कायदेशीर चौकटी आणि शहर आराखडे यांच्यात बदल होण्याची वाट पाहत राहणं, त्याचसोबत स्थानिक प्रशासनातील अधिकाऱ्यांची अपरिहार्य बदली होण्याची वाट पाहणं- या सर्व गोष्टींसाठी आवश्यक स्त्रोत व चिकाटी या मंडळींकडे असते. स्थावर मालमत्तेसंदर्भातील अंदाज वर्तवणं हे एकाच वेळी कायदेशीर आणि सामाजिक क्षेत्रांना स्पर्श करणारं काम आहे. यामध्ये उद्योजक अगणित शक्यता आणि अनपेक्षित भविष्याकडे लक्ष ठेवून कार्यरत असतात. बिल्डर, प्रायोजक, गुंतवणूकदार व राजकारणी- अशा विविध व्यक्ती यात गुंतलेल्या असतात आणि त्यांना विशिष्ट प्रकारची जादुई ताकद जवळ बाळगावीच लागते. सध्या काय कायदेशीर आहे आणि काय शक्य आहे, भविष्याचं कोणतं स्वप्न पाहणं शक्य आहे, या तपशिलांमधील मर्यादांशी ते ‘खेळत’ असतात. त्यातून मग प्रसारमाध्यमं आणि लोककल्पनेला प्रतिकात्मक आवाहन करण्याची योजना आखली जाते. या सर्व अस्थिरतेचं रूपांतर करून पुढं प्रतिमानिर्मिती करणं, नफा कमावणं आणि कायदा मोडणं (व बनवणं) इत्यादी गोष्टी यशस्वी तर्कव्यवहारात येतात.

व्यवहाराची कला

भारतातील सर्वांत महागड्या शहरामध्ये स्थावर मालमत्ता स्वस्त असल्याचं विधान ट्रम्प यांनी केलं, तेव्हा ते ‘लोढा ग्रुप’ या स्थानिक बांधकाम समूहासोबत नवीन भागीदारी रचण्याच्या प्रक्रियेत होते. त्यापूर्वी २०११ साली त्यांनी दुसऱ्या एका प्रायोजकासोबत मुंबईत ‘ट्रम्प टॉवर’ बांधण्यासाठी करार केला होता. या पहिल्या कराराच्या वाटाघाटी त्यांचा मुलगा डोनाल्ड ट्रम्प (धाकटे) यांनी केल्या होत्या. पण हा करार झाल्यानंतर लगेचच ट्रम्प यांची तेव्हाची भागीदार कंपनी ‘रोहन लाइफस्केप्स’ परवानग्या मिळवण्याच्या प्रक्रियेमध्ये संकटात सापडली. दक्षिण मुंबईतील चौपाटीच्या लखलखीत परिसरात ४५-६० मजली इमारत बांधण्याचा हा प्रकल्प होता. ही गगनचुंबी इमारत ज्या जागी उभी राहणार होती, तिथं आधी रुग्णालय होतं, आणि आत्ता तिथं एक घरांची वसाहत आहे. ही वसाहत पूर्वी एका ना-नफा तत्त्त्वार काम करणाऱ्या सामुदायिक ट्रस्टची होती, ती २००७ साली या बिल्डरला विकण्यात आली. ‘रोहन लाइफस्केप्स’चे अध्यक्ष होते ट्रम्प यांचे तेव्हाचे शिकाऊ उमेदवार हरेश मेहता. ते आता ट्रम्प यांच्या सेवेत नाहीत. ‘ट्रम्प टॉवर मुंबई’साठी दोन प्लॉट एकत्र करून एक मोठा प्लॉट तयार करण्याचे मेहतांचे प्रयत्न सुरू होते. त्यांनी जागा विकत घेऊन वसाहतीतल्या सर्व इमारती जवळपास रिकाम्या करवून घेतल्या होत्या आणि ‘ब्रांडिंग’विषयी ट्रम्प यांच्याशी सहमती करारही केला होता. परंतु, २०१२ ते २०१५ या काळात राज्य शासन व महानगरपालिकेनंही या ‘पुनर्विकासा’साठी परवानगी दिली नाही (इंडिया टुडे २०१२).

मुंबईतील स्थावर मालमत्ता ‘अविश्वसनीयरित्या स्वस्त’- नवीन व्यावसायिक संधींसाठी व आकस्मिक मूल्यासाठी उत्पादक- असल्याचा दावा ट्रम्प यांनी केला असला, तरी या क्षेत्रातही प्रचंड जोखीम आणि अस्थैर्य आहे आणि त्याचा अंदाज बांधणं वा मोजमाप करणं अशक्य आहे. सिमेंट, पोलाद व बांधकाम मजूर यांच्यावरी खर्च आणि चटई क्षेत्रासारखे काही नियम व अटी यांचं तार्किक समीकरण मांडता येऊ शकतं, त्यांचा भविष्यवेधी अंदाजही घेता येऊ शकतो, आणि स्थावर मालमत्ता विकासकांच्या व्यावसायिक आराखड्यांमध्ये त्यांची मोजदाद करता येऊ शकते. पण भाडेकरू व मालकांच्या मागण्या आणि कायदे व नियमांमधील बदल अशा काही ‘ज्ञात अज्ञातां’चा अंदाज बांधता येतो, पण त्यांचं व्यावहारिक गणित मांडता येत नाही. शिवाय, हे ‘ज्ञात ज्ञात’ व ‘ज्ञात अज्ञात’ यांच्यात आणि शहरी राजकारण व जागतिक अर्थव्यवस्थेतील ‘अज्ञात अज्ञात’ यांच्यात आणखी फरक असतो. उदाहरणार्थ- २००८ सालच्या वित्तसंकटानंतर झालेलं दीर्घकालीन गुंतवणुकीचं अवमूल्यन, आणि शहरी स्थावर मालमत्तेसंदर्भातील सार्वजनिक संभाषितात होत राहणारे बदल, इत्यादी (ग्राहम २०१४).

याच काळात, २०१०च्या अखेरीला मुंबईमध्ये बांधकाम सुरू असलेल्या ‘आदर्श सहकारी गृहनिर्माण संस्था’ या गगनचुंबी इमारतीसंदर्भात मोठा घोटाळा उघडकीस आला. दक्षिण मुंबईमध्ये समुद्रकिनारी असलेला एक भूखंड युद्धात हुतात्मा झालेल्या सैनिकांच्या विधवा पत्नींसाठी व कुटुंबांसाठी कायद्यान्वये राखीव ठेवण्यात आला होता. अनेक सत्ताधारी राजकारण्यांनी, प्रशासकीय अधिकाऱ्यांनी व त्यांच्या कुटुंबीयांनी आणि कर्मचाऱ्यांनी हा भूखंड घशात घालण्यासाठी कायद्यातील अनेक पळवाटा शोधल्या, बिगरसैनिकी व्यक्तींना या प्रकल्पात सहभागी करून घेतलं, शिवाय विकास नियमावली व पर्यावरणसंबंधी नियमांचं उल्लंघन करून वाढीव जागेत बांधकाम केलं- असा हा ‘आदर्श घोटाळा’ होता. महाराष्ट्राचे तत्कालीन मुख्यमंत्री अशोक चव्हाण यांनीही स्वतःला व त्यांच्या कुटुंबीयांना या गृहप्रकल्पात सदनिका वाटून दिल्या होत्या. घोटाळा उघडकीस आल्यावर लोकांमध्ये निर्माण झालेल्या रोषामुळं अखेर त्यांनी पदाचा राजीनामा द्यावा लागला. या घोटाळ्याचा परिणाम म्हणून २०१२ मुंबईतील बांधकाम नियमावलीमध्ये सुधारणा करून ती अधिक कठोर करण्यात आली. ठरलेल्या मर्यादांचा भंग करत बांधकाम करून त्याची विक्री करण्याचं काम या क्षेत्रातील व्यावसायिकांकडून कित्येक वर्षं सुरू होतं, त्यामुळं या नियमावलीत सुधारणा करण्याची गरज होतीच.

१९९०च्या दशकामध्ये ‘उदारीकरण’ आणि जागतिकीकरणाच्या पहिल्या लाटेत भारतातील शहरांची वाढ झाली. जुन्या व दुरावस्थेतल्या इमारतींच्या जागी आणि तीन दशकं शहरभर पसरलेल्या झोपडपट्ट्यांच्या जागी नवीन बांधकाम करण्याला प्रोत्साहन देण्यासाठी नव्वदच्या दशकामध्ये मुंबईतील शहरी बांधकामाविषयक धोरणचौकटीत सुधारणा करण्यात आली. याच काळात शहरी भाडे नियंत्रण कायद्यांनी जमीनमालकांना त्यांच्या नियमित व्यवस्थापन व देखरेखीच्या कामांबद्दल नाउमेद करणं सुरू केलं. निर्मिती उद्योग व नौकायन क्षेत्र १९८०च्या दशकातच उतरंडीला लागलं होतं, तरीही वापरात नसलेल्या व अविकसित जमिनींचे मोठे पट्टे मुंबईच्या बाजारपेठेपासून दूर ठेवण्याचं काम औद्योगिक क्षेत्र व भूधारणमर्यादा नियमनाद्वारे करण्यात आलं. शहराच्या एकूण लोकसंख्येपैकी जवळपास अर्धी जनता आता ‘अनधिकृत’ वसाहतींमध्ये राहते, त्यांना अधिकृत निवारा उपलब्ध नाही, किंवा घरासाठी आवश्यक वित्तपुरवठा ते उभारू शकत नाहीत, असं विविध अभ्यासांद्वारे स्पष्ट झालेलं आहे. ‘अर्धी जनता’ अशा झोपडपट्ट्यांमध्ये राहते, आणि स्वतःच्या मालकीचं घर घेणं तुलनेनं संपन्नावस्थेतल्या अल्पसंख्यांनाच शक्य होतं- अशा परिस्थितीत शहरातील जुनी भाडेतत्त्वावरील निवारा व्यवस्था खालावत गेली, कारण १९५०पासून भाड्यांची रक्कम गोठवण्यात आली, त्यामुळं इमारतींची दुरुस्ती करणं खाजगी जमीनमालकांना नफादायक तर नव्हतंच, पण व्यवहार्यही वाटत नव्हतं. ‘मुंबई भाडे अधिनियम १९४८’मध्ये काही मामुली दुरुस्त्या झाल्या (भाड्यात ठराविक काळानं वाढ करण्याची परवानगी १९९९मध्ये मिळाली), पण मुंबईतील लाखो ‘जुन्या’ भाडेकरूंना बाजारपेठेपासून व राहत्या जागेतून उठवलं जाण्यापासून संरक्षण मिळावं यासाठी मतदानाची व्यवस्था ठेवण्यात आली. पण काळाचा मार्ग कोणत्याही कायद्यानं रोखता येत नाही, त्यामुळं मोडकळीस आलेल्या इमारती, कोसळणाऱ्या इमारती वाढू लागल्या, विशेषतः पावसाळ्यामध्ये या घटना नेहमीच्या झाल्या.

१९९०च्या दशकाच्या मध्यामध्ये शहर नियोजक आणि राजकारणी नेते ‘पुनर्विकासा’संबंधीच्या नवीन कायद्यांच्या माध्यमातून मुंबईतील घरबांधणी समस्येबद्दल कृतिशील झाले. वसाहतोत्तर शहर धोरणातील निम-समाजवादी भाडे नियंत्रण व भूधारणमर्यादा यांच्यापेक्षा नवीन कायदे अधिक व्यवसायाभिमुख होते. राज्य सरकार आणि महानगरपालिकेनं १९९१ साली मंजूर केलेल्या नवीन कायदेशीर चौकटीनुसार अधिकचा चटई क्षेत्र निर्देशांक (एफएसआय) किंवा बांधकामासाठी व नवीन ग्राहकांना खुल्या बाजारपेठेत विक्री करण्यासाठी वाढीव जागा- देऊ करण्यात आली, जेणेकरून १९६०च्यापूर्वी बांधण्यात आलेल्या इमारतींमध्ये राहणाऱ्या जुन्या भाडेकरूंचे पुनर्वसन करणे बांधकाम व्यावसायिकांना शक्य होईल. मुंबई शहरातील अशा वास्तू सुमारे २०,०००-२५,००० आहेत. स्थानिक पातळीवर त्यांना ‘कर इमारती’ म्हणून ओळखलं जातं, कारण इथले भाडेकरू महाराष्ट्र गृहनिर्माण व क्षेत्र विकास मंडळाला (म्हाडा) इमारतीच्या देखरेखीच्या बदल्यात ‘कर’ देत असत. या इमारतींमधली भाडी बाजारपेठीय स्पर्धेवरून ठरत नसल्यामुळं खाजगी जमीनमालकांनी कित्येक वर्षांमध्ये दुरुस्ती आणि देखरेखीकडे दुर्लक्ष केलेलं होतं.

जमीन, सामग्री व महानगरपालिकेकडून मिळवायच्या परवानग्या या प्रक्रियेतील खर्चाच्या गणितापेक्षाही या ‘पुनर्विकासा’मुळं मुंबईतील शहर स्थावर मालमत्तेच्या क्षेत्रात तर्काधारित व सामाजिक दृष्टिकोन आणण्यात आला, हे विशेष होतं. जुन्या भाडेकरूंचं नवीन विकास प्रकल्पामध्ये पुनर्वसन केल्यानंतरच जुन्या इमारती व झोपडपट्ट्यांच्या पुनर्विकासाला मंजुरी मिळेल, असे या नियमांद्वारे ठरवण्यात आलं. शिवाय पुनर्विकासाची प्रक्रिया सुरू करण्यासाठी बिल्डरसोबत वाटाघाटी करून सर्व रहिवाश्यांनी सामुदायिक संमती द्यायला हवी, या वाटाघाटींमध्ये रहिवाश्यांचे अधिकारांचं संरक्षण व मागण्यांची पूर्तता व्हायला हवी. नवीन बांधकाम झालेल्या इमारतीमध्ये पुनर्वसित भाडेकरू (आणि बहुतांश प्रकरणांमध्ये माजी जमीनमालक) हे घरांचे मालक असतील, त्यामुळं भाडेनियंत्रणासंबंधीचा वयाचा निकष गैरलागू ठरेल व जुन्या, संरक्षित भाडेपद्धती संपुष्टात आणल्या जातील. अधिकृत घरबांधणी अर्थव्यवस्थेच्या कक्षेबाहेरच्या असंरक्षित ‘अनधिकृत’ वसाहतींसाठी १९९६ साली राज्य सरकारनं झोपडपट्टी पुनर्वसन मंडळाची स्थापना केली. या वसाहतींमधील रहिवाश्यांचं प्रति कुटुंब ३००-४०० चौरस फुटांच्या नवीन सदनिकेमध्ये पुनर्वसन केल्यानंतर झोपडपट्टीच्या जमिनीचा जवळपास अमर्याद व्यावसायिक वापर करण्याचा अधिकार विकासकांना देण्याचं काम या मंडळाद्वारे करण्यात आलं. या प्रक्रियेमुळं शहरी गरीब घरबांधणी बाजारपेठेचा भाग बनले. गेल्या दोन दशकांमध्ये झोपडपट्ट्या व करदायी इमारतींचा पुनर्विकास हे घरबांधणीचं आणि स्थावर मालमत्तेमध्ये नवीन मूल्य उत्पादित करण्याचं प्राथमिक साधन ठरलं आहे.

मुंबईतील घरबांधणी क्षेत्राच्या नूतनीकरणासाठी पुनर्विकास हा बाजाराभिमुख मार्ग बनला, पण स्थावर मालमत्तेच्या खर्चामध्ये नव्या प्रकारची अस्थिरताही यातून आली. पुनर्विकास हा ‘अतिशय फसवा व जोखमीचा व्यवहार आहे’, ‘मन वळवण्याची ताकद.. आणि रहिवाश्यांशी थेट वाटाघाटी करण्याची क्षमता’ या गोष्टींवर या व्यवहाराची मदार आहे, असं नवीन बांधकाम व्यावसायिक सांगू लागले. ‘यामध्ये भांडवली गुंतवणूक कमी लागते, आणि खुल्या जमीन बांधकामापेक्षा हा व्यवहार अधिक नफादायकही असतो. बऱ्याचशा उदाहरणांमध्ये अंतर्गत परतावा दर जास्त असतो’, असं एका बांधकाम व्यावसायिकानं सांगितलं, पण हे शक्य व्हायचं असेल तर ‘चांगली पत आणि प्रतिष्ठा असावी लागते आणि तळापासून काम करण्याची क्षमताही लागते’, पण ‘सर्वांनाच यात यश येतं असं नाही’. थेट गुंतवणुकीची उणीव आणि महागडी शहरी जमीन, या पार्श्वभूमीवर ‘पुनर्विकासाच्या क्षेत्रात मानवी घटक मोठ्या प्रमाणावर सहभागी असतो’. इमारती किंवा जमिनीसंबंधीच्या व्यवहारांवर स्वाक्षरी करण्याकरता भाडेकरूंना किंवा रहिवाश्यांना विविध सवलती द्याव्या लागतात, यामध्ये बांधकाम कालावधीमध्ये तात्पुरता निवारा देण्यापासून ते नवीन विकासप्रकल्पामध्ये वाढीव जागा, आणि नकद रक्कम व इतर वित्तीय सवलती द्याव्या लागतात (गोखले २०११).

सराईत खेळाडू

ट्रम्प (धाकटे) यांनी २०११ साली हरेश मेहतांसोबत करार केल्याला काही महिने उलटल्यानंतर भविष्यातील ट्रम्प टॉवरविषयीच्या काही नकारात्मक मुद्द्यांवर स्थानिक प्रसारमाध्यमांमध्ये बातम्या प्रसिद्ध झाल्या. ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं विकत घेतलेल्या दोन इमारतींपैकी एक इमारत शतकरभर आधी बांधण्यात आली होती आणि वसाहतवादी मुंबईमध्ये सुरुवातीच्या रहिवाशांपैकी एक असलेल्या पाठारे प्रभू जातीच्या सदस्यांना निवारा म्हणून तिचं बांधकाम झालं होतं. पाठारे प्रभू विश्वस्त निधीच्या मालकीच्या या इमारतीत २६ दीर्घकालीन भाडेकरून होते, याच जातीचे सदस्य असलेल्या या मंडळींना त्यांच्या पाचशे चौरस फुटाच्या जागेसंबंधी कायदेशीर संरक्षण होतं. या इमारतीचे मालक कित्येक वर्षांपूर्वी बदलले असले, तरी हे रहिवासी एकाच दरानं भाडं देत होते. ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं २०१०पर्यंत वाटाघाटी करून यातील बहुतांश जागा पुनर्विकासासाठी विकत घेतल्या आणि हरेश मेहता किंवा त्यांचे कुटुंबीय यांची नावं संचालक म्हणून असलेल्या दुसऱ्या काही नाममात्र कंपन्यांचा वापर या कामामध्ये केला (जेमिडील्स २०१२).

परंतु, तळमजला अधिक तीन मजले असलेल्या या मोडकळीस आलेल्या इमारतीमधील एका कुटुंबानं कंपनीशी व्यवहार करायला नकार दिला होता आणि सगळ्या सवलती व त्यानंतर घर सोडायची प्रक्रिया फेटाळून लावली होती. चौपन्न वर्षीय श्रीमती स्मिता पानवलकर व त्यांचे पती आणि भाऊ अतुल राव यांनी हा विरोध केला होता, या संदर्भात प्रसिद्ध झालेल्या एका इंग्रजी बातमीचा मथळा होता: ‘वन लेडी स्टँड्स इन द वे ऑफ ट्रम्प टॉवर मुंबई’. ‘इमारतीतल्या इतर २५ भाडेकरूंनी बाहेर पडायचा निर्णय घेतला, ती त्यांची निवड होती. विकासकानं आम्हाला बाहेर पडण्यासाठी पैसे देऊ केले, पण आम्ही ते नाकारले. नवीन इमारतीत आम्हाला सदनिका द्यायला हवी, असं आम्ही त्याला सांगितलं’, असं राव यांनी पत्रकारांशी बोलताना स्पष्ट केलं (सीएनएन ट्रॅव्हल २०११). ‘विकास नियंत्रण नियमावली ३३ ()चा भंग हा विकासक करत आहे. प्रकल्पाचं काम संपेपर्यंत भाडेकरूंना तात्पुरता निवास देणं आणि काम पूर्ण झाल्यावर त्याच जमिनीवर कायमस्वरूपी घर पुरवणं विकासकाला बंधनकारक आहे. पण आजतागायत त्यानं आमच्याशी काहीही करार केलेला नाहीआम्हाला इथं राहायचं आहे, (पण) ट्रम्प टॉवरमध्ये सदनिका तर सोडाच, त्यांनी अजून आम्हाला पर्यायी निवासही देऊ केलेला नाही’ (मुंबई मिरर २०११).

जुन्या इमारतींच्या ‘पुनर्विकासा’संदर्भात विविध नियमभंगांच्या प्रकरणांमध्ये सरकारनं चौकशी सुरू केली, त्यात अधिकाऱ्यांनी असा निष्कर्ष काढला की, ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं पाठारे प्रभू इमारती पाडण्याची परवानगी विकास नियंत्रण नियम ३३ () अंतर्गतच मागितली होती (मुंबईतील पुनर्विकासासाठी याच नियमाचा आधार सर्वाधिक घेतला जातो). म्हाडानं २०११ साली केलेल्या चौकशीत असं आढळलं की, पुनर्वसनासाठी पात्र असलेल्या २६ भाडेकरूंपैकी २२ बनावट होते; जुन्या भाडेकरूंच्या जागी मेहतांच्या हस्तकांना आणून ठेवण्यात आलं होतं. २०१४पर्यंत, पहिल्या मजल्यावरच्या पानवलकर-राव यांचा अपवाद सोडून बाकीच्या सर्व २६ सदनिका व कुटुंबांना विकत घेण्यात आलं. ‘विकास नियंत्रण नियम ३३()नुसार, मूळ भाडेकरूंच नव्या इमारतीत पुनर्वसन होत नाही तोपर्यंत सवलती देण्याची कोणतीही परवानगी देता येत नाही’, असं म्हाडाच्या एका अधिकाऱ्यानं म्हटलं होतं (जेमिडील्स २०१२). ‘रोहन लाइफस्केप्स’ला २००७ साली इमारत विकताना पाठारे प्रभू विश्वस्त संस्थेला देण्यात आलेली पुनर्विकासासंबंधी परवानगी म्हाडानं मागं घेतली. प्रकल्पाला व्यावसायिकदृष्ट्या व्यवहार्य बनवण्यासाठी वाढीव चटई क्षेत्र निर्देशांक आणि खुल्या बाजारपेठेत विकण्याकरिता वाढीव जागेचं बांधकाम करण्याची मुंभा- हे फायदेही साहजिकच अशक्य बनले.

प्रक्रियेतील त्रुटी व एका भाडेकरू कुटुंबाचा प्रतिकार एवढीच कारणं ‘ट्रम्प टॉवर मुंबई’च्या विकासकांना अडचणीची ठरली नव्हती. ‘रोहन लाइफस्केप्स’ व हरेश मेहता यांनी पाठारे प्रभू विश्वस्त निधी संस्थेच्या इमारती व शेजारची जागा २००७ साली विकत घेऊन त्या जागेची मालकी मिळवली होती (ज्या जमिनीवर हे बांधकाम उभं होतं तिचं खतावणीखत हा आणखी वेगळा मुद्दा झाला), परंतु या दोन्ही जागा गतकालीन वसाहतवादी ‘बॉम्बे इम्प्रुव्हमेंट ट्रस्ट’च्या (बीआयटी) एका जुन्या ‘योजने’च्या कक्षेमध्ये येत होत्या. आपल्या खाजगी मालकांसाठी ‘ह्युजेस रोड’ बांधून विसावं शतक उजाडेपर्यंत त्या रस्त्याला लागून जागा आखून घेणं, या कामासाठी ही जमीन बीआयटीनं विकत घेतली होती.

पुढील तपासात तर असंही आढळलं की, मंजुरीसाठी सादर करण्यात आलेल्या बांधकाम आराखड्यातही अनेक नियमभंग करण्यात आले होते. आग प्रतिबंधक नियमांचा गैरवापर करून विक्रीयोग्य जागा वाढवण्याचा प्रयत्न विकासकानं या आराखड्यात केला होता. जुन्या ‘करदायी’ इमारतींच्या पुनर्विकासासंबंधीच्या नियमांनुसार, पुनर्वसित भाडेकरूंच्या नव्या सदनिकेचं चटई क्षेत्र ७५३ चौरस फुटांपेक्षा अधिक ठेवता येत नाही. पण, पूर्वीच्या प्रस्तावित ट्रम्प टॉवरमध्ये प्रत्येक ‘लक्झरी फ्लॅट’ सोळाशे चौरस फुटांचा आणि इमारतीचा अख्खा मजला व्यापणारा होता. शिवाय, प्रत्येक मजल्यावर आणखी तीन हजार चौरस फुटांची जागा ‘बचाव क्षेत्र’ म्हणून ठेवण्याचं काम बिल्डरनं केलं होतं. ही जागा आगीपासून संरक्षणासाठी असल्याचं आराखड्यात दाखवण्यात आलं होतं. आगीपासून संरक्षणासाठीची ही जागा नंतर विक्रीच्या वेळी सदनिकेच्या चटई क्षेत्रामध्ये समाविष्ट करण्याची क्लृप्ती बिल्डर अनेकदा करत असत. किंबहुना, ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं २०१२ साली ट्रम्प यांच्यासोबत भागीदारी केली तेव्हाही ४,५०० चौरस फुटांच्या सदनिकेची उघड जाहिरात केली होती.

शिकाऊ उमेदवार

हरेश मेहता हे व्यक्तिमत्त्वही डोनाल्ड ट्रम्प यांच्याइतकंच रंगीबेरंगी आहे. जुन्या मुंबई शहरात सर्जिकल सामग्रीचं लहानसं दुकान चालवणाऱ्या एका सनातनी गुजराती मध्यमवर्गीय कुटुंबात हरेश यांचा जन्म झाला. मालमत्तेविषयी अंदाज बांधणं, त्याचसोबत महालक्ष्मी रेसकोर्सवर घोड्यांवर पैसे लावणं, इत्यादी जोखमीची आकर्षणं तरुण वयातच त्यांना मोहवू लागली होती. ट्रम्प यांच्यासोबत त्यांनी केलेला करार प्रसारमाध्यमांमध्ये गाजू लागल्यानंतर २०११ साली त्यांनी ‘रेसिंग वर्ल्ड इंडिया’ला एक मुलाखत दिली होती, त्यामध्ये त्यांनी त्यांच्या स्वनिर्मित नशिबाविषयी तपशीलवार कथन केलं होतं- ‘पहिल्यांदा मी घोड्यांना पाहिलं तेव्हाच मी त्यांच्या प्रेमात पडलो. रुबाबदार पद्धतीनं दौडणारे घोडे पाहून मी प्रचंड रोमांचित झालो. या रुबाबदार सुंदर प्राण्यापासून मी दूर राहू शकणार नाही हे मला तत्काळ जाणवलं, कारण त्यांचा माझ्या मनावर खोलवर प्रभाव पडला होता’. ऐंशीच्या दशकाच्या सुरुवातीला भारताची बंदिस्त निम-समाजवादी अर्थव्यवस्था प्रबळ होती, तेव्हा हरेश यांना त्यांच्या कौटुंबिक व्यवसायाचा कंटाळा आला. त्यामुळं त्यांनी फोटो-कॉपी यंत्रं मुंबईत आयात करायचा व्यवसाय सुरू केलं, त्या काळात हे नवीन उपयोगी तंत्रज्ञान भारतभर पसरू लागलं होतं. ‘अनेक वर्षं मी त्या व्यवसायात होतो, पण कालांतरानं नफा कमी होत गेला. कोणत्याही व्यवसायात.. मी नियोजित जोखीम घेण्यास तयार असतो, पण त्यात नफ्याचं प्रमाणही तितकं जास्त असायला हवं, असं मला कायम वाटत आलेलं आहे. माझ्या स्पर्धक वृत्तीचं हे एक सूत्रच आहे.’

स्थावर मालमत्तेच्या व्यवसायातील मेहतांची पहिली गुंतवणूक त्यांच्या वडिलांच्या एका मित्राच्या मार्फत झाली. रेसकोर्सवरच येणाऱ्या श्री. पारेख यांच्यासाठी मेहतांनी एक इमारत विकली. ऐंशीच्या दशकात अशा अनेक नफादायी गुंतवणुकींची मालिकाच सुरू झाली, पुढं नव्वदीमध्ये मुंबईची स्थावर मालमत्ता बाजारपेठ आणि मध्यमवर्गीय जागतिक अर्थव्यवस्थेसाठी खुले झाले, तेव्हा ही मालिका वेगानं सुरू राहिली. ‘अनुभवानं मला या व्यवसायातले कंगोरे कळत गेले आणि भाड्याच्या मालमत्ता, नोंदणी कायदे व प्राथमिक बांधकाम नियमावली यांच्याशी कशा वाटाघाटी करायच्या हे मला समजत गेलं. मी मालमत्ता विकत घेत गेलो आणि वर्षं जातील तसं त्यांचं मूल्य वाढत गेलं, नफ्याचं प्रमाणही वाढत गेलं. पण तरी प्रामाणिकपणे सांगायचं तर- ‘रोहन लाइफस्केप्स’ आताची उंची गाठणार आहे, असं अगदी चार वर्षांपूर्वीही मला कोणी सांगितलं असतं तर मी त्याकडे शंकेच्या नजरेनंच बघितलं असतं. पण विशिष्ट बाजारपेठांवरच लक्ष केंद्रीत करणं हे माझं आधीपासूनचंच धोरण आहे, आणि उरलेला तपशील- त्या वाक्प्रचारासारखं बोलायचं तर- आता इतिहास बनला आहे.’

गुंतवणुकीचं संगोपन करण्याच्या स्वतःच्या निष्ठेबद्दल मेहतांना अभिमान वाटतो. स्पर्धा जिंकण्यात पटाईत असलेल्या घोड्यांच्या आपल्या तबेल्याविषयी बोलताना ते म्हणाले, ‘मालकाच्या भूमिकेतून माझं माझ्या घोड्यांवर आणि शर्यतींवर कसोशीनं लक्ष असतं. जवळपास रोजच्या रोज या घडामोडींची माहिती ठेवणं कायमच उपयोगी पडतं. पण किती मालकांना यासाठी वेळ देता येतो? अनेक घोडे विकत घेऊन, त्यातले काही जिंकत असल्याचा आनंद घेणारे काही मालक मला माहीत आहेत; पण त्यांची पुढची खरेदी चुकीची ठरते आणि मग एखाद् दिवशी ते शर्यतीच्या बाहेरच पडलेले असतातघोडा विकत घ्यायचा असेल तर तबेल्यात खूप वेळ घालवण्याचीही तयारी असावी लागते, पण बहुतांश मालक स्वतःच्या वैयक्तिक कामकाजामध्ये गुंतून पडलेले असल्यामुळं त्यांना असा वेळ देता येत नाही.’ मेहतांनी तर आपल्या मालकीच्या घोड्यांची पैदास करण्यासाठीही पुढाकार घेतला. त्यांच्या मित्रानं उत्तर भारतात उभारलेल्या एका पैदास केंद्रात मेहतांनी आपले घोडे ठेवले होते, जेणेकरून इतर ‘बड्या स्पर्धकां’पेक्षा उत्कृष्ट स्पर्धक त्यांच्याकडे कायम उपलब्ध असेल (मल्ल्या, २०११).

आपले घोडे शर्यतीत राहावेत, यासाठी मेहता जी चिकाटी दाखवायचे, तीच शेवटी ट्रम्प टॉवरच्या वादात (ट्रम्प यांनी प्रकल्पातूनच माघार घेतल्यानंतर) त्यांच्या मदतीला आली. पाठारे प्रभू इमारतीतील जुन्या भाडेकऱ्यांकडून सदनिका विकत घेऊन बनावट भाडेकरू तयार करण्याच्या प्रकरणात सरकारी चौकशी सुरू झाली, टिकून राहिलेल्या एकमेवर भाडेकरून स्मिता पानवलकर यांनी जागा सोडण्यास किंवा ‘रोहन लाइफस्केप्स’ला विकण्यास प्रतिकार केला, या घटनाक्रमामुळं २०१४ सालापर्यंत मेहतांचे या शर्यतीवर लावलेले पैसे पाण्यात गेले. हा प्रकल्प सुरू राहावा याकरिता अधिकाऱ्यांचं मन वळवण्यासाठी धाकटे ट्रम्प मुंबईतही येऊन गेले, त्यांनी राज्याचे तत्कालीन मुख्यमंत्री पृथ्वीराज चव्हाण यांचीही भेट घेतली, पण याचा काहीही उपयोग झाला नाही. त्यामुळं २०१३ वर्षाच्या मध्यात ट्रम्प यांनी ‘रोहन लाइफस्केप्स’सोबतच्या करारातून माघार घेतली आणि ‘ट्रम्प टॉवर मुंबई’साठी नवीन भागीदार व जागा यांचा शोध सुरू केला (अशर, २०१३; बाबर, २०१३).

त्यानंतर हरेश मेहता व त्यांच्या कंपनीनं प्रशासनाला खोटं पाडण्याचे प्रयत्न सुरू केले. हे प्लॉट ज्या जमिनीवर आहेत तिच्या अंतिम मालकीवर दावा सांगणाऱ्या सरकारविरोधात मेहतांनी उच्च न्यायालयात याचिका दाखल केली. प्रस्तावित बांधकाम आराखड्यावर शेरा देताना २०१३ साली बृन्मुंबई महानगरपालिकेनं स्पष्टपणे सांगितलं होतं की, ही जमीन गतकालीन बीआयटीच्या ‘गामदेवी योजना क्रमांक ४’अंतर्गत येते, परिणामी ती महानगरपालिकेची भाडेकराराची मालमत्ता ठरते, त्यामुळं त्या जागेवर कोणत्याही विकासकामांना मंजुरी देण्यापूर्वी बृह्नमुंबई महानगरपालिकेला परतावा देणं आणि ‘ना हरकत प्रमाणपत्र’ घेणं बंधनकारक आहे. परंतु ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं महानगरपालिकेविरोधात दाखल केलेल्या याचिकेत असा दावा करण्यात आला होता की, या जमिनीवरची मुक्त मालकी पाठारे प्रभू विश्वस्त निधी संस्थेकडे होते. संस्थेनं ही जागा विकासकाला २००७ साली विकली आणि पुनर्विकाकासाठी भाडेकरूंची सहमती मिळवण्यात आली, त्यामुळे संबंधित जागेवर नवीन बांधकाम करण्यासाठी आवश्यक परवानग्या व अधिकृत मालकी कंपनीकडे आहे.

पण २००७ ते २०१० या काळामध्ये इमारतीतील एक अपवाद वगळता सर्व भाडेकरूंना ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं विकत घेतल्याची वस्तुस्थिती मात्र याचिकेत नोंदवलेली नव्हती. उलट, इमारत मोडकळीस आलेली असल्यामुळं धोकादायक बनली आहे, त्यामुळं भाडेकरू तात्पुरत्या निवासासाठी दुसऱ्या ठिकाणी गेलेले आहे, परिणामी बिल्डरनं पुनर्विकास करण्याची निकड तातडीची आहे, असं याचिकेत म्हटलं होतं. ‘संबंधित मालमत्ता.. (बृहन्मुंबई महानगरपालिकेच्या) मालमत्ता विभागाची नाही, तर पाठारे प्रभू विश्वस्त निधीच्या अखत्यारितील मोकळी जमीन आहे, आणि याचिकाकर्त्यांनी तिचे विकास अधिकार घेतलेले आहेत. त्यामुळं ही मालमत्ता ‘गामदेवी योजना क्रमांक चार’मध्ये येत असल्याचा दावा करून प्रतिवादी पक्षानं याचिकाकर्त्यांकडून ‘ना हरकत प्रमाणपत्रा’ची मागणी करणं ही चूक/त्रूट आहे, हे वरील तपशिलावरून स्पष्ट होतं.’ (मुंबई उच्च न्यायालय, २०१४). वसाहतवादी जमीन रेकॉर्डची बृह्नमुंबई महानगरपालिकेच्या अखत्यारित झालेली दुरवस्था, शिवाय बांधकामासाठी ‘ना हरकत प्रमाणपत्र’ देताना प्रशासकीय अधिकाऱ्यांकडून दाखवली जाणारी नरमाई, या पार्श्वभूमीवर बिल्डरनं उभा केलेला कायदेशीर युक्तिवाद यशस्वी होण्याची शक्यता होती. ‘रोहन लाइफस्केप्स’नी दावा केल्यानुसार ही पाठारे प्रभू विश्वस्त निधी संस्थेची खाजगी मुक्त मालमत्ता नसून, सरकारनं विकत घेऊन भाडेकरारावर दिलेली ही जमीन आहे, असं महानगरपालिकेनं सिद्ध केलं, तरच याचिकाकर्त्यांचा दावा फोल ठरवणं शक्य होईल.

जागेसंबंधीची जटीलता

भारतीय कायदेशीर व्यवस्थेमध्ये जमिनीचा मालकीहक्क निश्चित करण्याची प्रक्रिया अनेक कायदेशीर गुंतागुंतींनी भरलेली असते, कारण कोणत्याही सरकार-निर्देशित नोंदणीद्वारे प्रमाणित नोंदणी सिद्ध करता येत नाही, त्यामुळं न्यायालयात आव्हान मिळत नाही तोपर्यंत ती स्वीकारार्ह राहते. न्यायालयात गेल्यावर संबंधित पक्ष कागदोपत्री पुराव्यांद्वारे दावे करून मालकीचा वाद निकाली लावू पाहतात. (आपल्या भावी गगनचुंबी इमारतीच्या जागेमध्ये मिसळू पाहिलेली) शेजारची जागा मात्र बृहन्मुंबई महानगरपालिकेकडून भाडेकरारावर घेण्यात आलेली मातमत्ता असल्याचं ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं मान्य केलं. पण विश्वस्त संस्थेची इमारत गतकालीन बीआयटीनं पाठारे प्रभू समुदायाला मुक्त करारावर दिली होती, असा दावा त्यांनी केला. विसाव्या शतकाच्या सुरुवातीला वसाहतवादी शहर नियोजकांनी गामदेवी वसाहत व ह्युजेस रोड बांधल्यानंतर पाठारे प्रभू जातीच्या सदस्यांना घर पुरवण्याच्या दानकार्याकरिता संबंधित विश्वस्त संस्थेला बीआयटीनं ही जमीन देऊ केली, असं या दाव्यात म्हटलं होतं.

उच्च न्यायालयातील आपल्या याचिकेसोबत ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं १९०९ सालचा विश्वस्त निधी हक्क करार व पाठारे प्रभू विश्वस्त संस्थेचे नोंदणीकृत मालमत्ता कार्ड जोडलं. बीआयटीनं शतकभरापूर्वी पाठारे प्रभू संस्थेला ही जमीन मुक्त करारावर दिली, असं या कागदपत्रांमध्ये नोंदवलेलं होतं. यासोबतच मालकीहक्क सिद्ध होण्यासाठी वकिलांची पुस्ती जोडणारी कागदपत्रंही कंपनीनं जोडली होती. पण ‘हस्तांतरण’ म्हणून ओळखला जाणारा दस्तावेज त्यांच्याकडे नव्हता. महानगरपालिकेच्या संग्रहातून हे महत्त्वाचं कागदपत्र शोधण्याची विनंती कंपनीनं माहितीच्या अधिकाराखाली बृहन्मुंबई महानगरपालिकेला केली. ‘तत्कालीन बीआयटी संस्थेच्या विश्वस्तांनी १९११ साली पार पाडलेल्या हस्तांतरणाची कागदपत्रं सखोल शोध घेऊनही दुर्दैवानं सदर संस्थेला सापडू शकली नाहीत, असं याचिकाकर्ता नमूद करू इच्छितो. परंतु सदर मालमत्तेचे मालक आपणच आहोत, हे सिद्ध करण्यासाठी आवश्यक कागदपत्रं सदर संस्थेकडे (पाठारे प्रभू विश्वस्त निधी) आहेत’ (मुंबई उच्च न्यायालय २०१४).

प्रत्यक्षात, बीआयटीचा वसाहतोत्तर वारसदार असलेल्या बृहन्मुंबई महानगरपालिकेच्या मालमत्ता विभागाकडे अशा कोणत्याही हस्तांतरणाचे किंवा संबंधित दस्तावेजाचे कागदपत्रं उपलब्ध नाहीत, असं मला स्वतंत्रपणे केलेल्या संशोधनात आढळलं. ट्रम्प टॉवरच्या जागेमध्ये जे प्लॉट मिसळवण्याचा प्रयत्न मेहतांनी केला होता, त्या प्लॉटच्या उत्पत्तीचा धांडोळा घेतल्यास मुंबईच्या व्यावसायिक इतिहासातली उद्योमशीलताही उलगडत जाते. सरकारी दफ्तरामध्ये ‘प्लॉट ९०’ अशी नोंद असणारी शेजारची जागाही ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं ताब्यात घेतली होती. या जागेवर पूर्वी ‘अजिंक्य हॉस्पिटल’ या नावाचं एक रुग्णालय होतं. बीआयटीनं रस्ताबांधणीच्या वेळी स्थानिक जमीनदार शांताराम नारायण दाभोळकर यांची एक जागा ताब्यात घेतली तेव्हा त्यांना नुकसान भरपाई म्हणून भाडेतत्त्वावर ही जागा देण्यात आली. शां.ना. दाभोळकर हे नारायण वासुदेव दाभोळकरांचे पुत्र. नारायण दाभोळकरांनाही घोड्यांबद्दलच्या प्रेमातूनच त्यांचे सुरुवातीचे व्यावसायिक संपर्क मिळत गेले आणि तिथून पुढं दाभोळकर कुटुंबामध्ये औद्योगिक वारसा सुरू झाला, असं शांताराम यांचे पणतू नोंदवतात. एकोणिसाव्या शतकात मुंबई बंदरावरचा व्यापार फोफावत असताना ‘पेनिन्सुलर अँड ओरिएन्टल’ (पी अँड ओ) जहाज कंपनीला अन्नसामग्रीचा पुरवठा करून नारायण दाभोळकर श्रीमंत बनले. ते ब्रिटिश सैन्यातील एका कप्तानाच्या पत्नीला घोडदौड करण्याचं प्रशिक्षण देत असत, तिच्या माध्यमातूनच त्यांनी हे पुरवठादाराचं काम मिळवलं (आरास २०१६). बीआयटीनं केलेल्या आराखड्यामधील ह्युजेस व हार्वे हे रस्ते (सीताराम पाटकर मार्ग व पंडीता रमाबाई मार्ग, अशी या रस्त्यांची आताची नावं आहेत) दोन्ही बाजूंनी समांतरपणे जात असलेल्या जागेवर वासुदेव दाभोळकरांनी खाजगी बंगला व गेस्ट-हाउस, बाग, तबेला, मंदीर व कौटुंबिक प्रार्थनास्थळ असं बांधकाम केलं होतं. ही सर्व मालमत्ता त्यांच्यानंतर शांताराम दाभोळकर यांच्याकडे आली होती (दाभोळकर २०१४).

ब्रिटिशांनी १८९६ साली प्लेगच्या साथीच्या पार्श्वभूमीवर ‘शहराची साफसफाई करायला’ बीआयटीची स्थापना केली होती. गर्दी झालेल्या झोपडपट्ट्यांचा पुनर्विकास करून स्वच्छ वसाहत बनवण्याचा हेतू त्यामागं होता. या प्रक्रियेमध्ये १८९४च्या भूमी संपादन अधिनियमाद्वारे शांताराम दाभोळकरांची जमीनही बीआयटीनं ताब्यात घेतली. या जमिनीसंदर्भात नुकसान भरपाईचं ‘प्रकरण’ प्राधान्यानं विचारात घेतलं जाईल, अशी सूचनाही देण्यात आली. वसाहतवादी मुंबईतील महत्त्वाचे जमीनदार व प्रभावी व्यक्तिमत्त्व असलेल्या दाभोळकरांचे आजोबाही प्लेगनंच मृत्युमुखी पडले होते. ब्रिटिशांनी बीआयटीच्या विश्वस्तांमध्ये दाभोळकरांचा समावेश केला, यामुळं प्राधान्यक्रमावरील क्षेत्रांसंबंधीच्या आणि शहर नियोजनासंबंधीच्या धोरणांवर प्रभाव टाकण्याजोगं पद त्यांना मिळालं. बीआयटी गामदेव योजना क्रमांक चार अंतर्गत संपादन करायच्या जागांचा अनुक्रम प्रकरणं २६, २७ व २८ असा ठेवण्यात आला. यातील प्रकरण २७मधील जागेची पुनर्रचना करण्यातत आली आणि तीच जागा ९९९ वर्षांच्या भाडेकरारावर दाभोळकरांना देण्यात आली. ही जागा ‘प्लॉट ९०’ म्हणून ओळखली जाते.

या जागेवर पूर्वी उभं असलेलं ‘अजिंक्य हॉस्पिटल’ही मुळात दाभोळकरांच्याच मालकीचं होतं, ती इमारत कौटुंबिक मालमत्तेत गेस्ट-हाउस म्हणून वापरली जात होती. नवीन रस्ताबांधणी योजनेमध्ये ‘प्लॉट ९०’ बनलेल्या या प्रकरणापेक्षा ‘प्रकरण २६’ वेगळं होतं. बीआयटीच्या लवादानं १९०३-१९०८ या काळात ही जागा पाठारे प्रभू जातीच्या सदस्यांना कायमस्वरूपी देऊ केली. या जातीची स्मशानभूमी व धर्मशाळा असलेली जागा हार्वे रस्त्याच्या कामासाठी संपादित केल्याची भरपाई म्हणून ही दुसरी जागा देण्यात आली होती. सक्तीच्या संपादनाची नोटीस मिळाल्यानंतर १८९९ साली पाठारे प्रभू समुदायानं त्याविरोधात निषेधाचा आवाज उठवल्याचंही बीआयटीच्या दफ्तरात नोंदवलेलं आहे. ‘धार्मिक संवेदनांमध्ये हस्तक्षेप करण्याचा हा प्रकार आहे’, असं सांगण्यात आल्यानंतर या प्रकरणाचा ‘विशेष विचार’ करण्यात आला व त्यानुसार सहमती प्रस्थापित करण्यात आली. रस्त्याला जागा करून देण्यासाठी पाडण्यात आलेल्या इमारतींची पुनर्उभारणी करण्यासाठी खास निधी देण्यासारख्या काही तरतुदी करण्यात आल्या. सर्व प्रकरणं मिटवण्यात आली आणि रस्ता बांधण्यासाठी आणखी एक जागा एका घोडे विक्रेत्याकडून ताब्यात घेण्यात आली, त्याचं नाव होतं शहाबुद्दीन गुर्ते, त्याला १९०३ साली बीआयटीकडून मोठी रक्कम नुकसान भरपाई म्हणून मिळाली. अखेर १९०७-०८पर्यंत वसाहतीच्या पुनर्विकासासाठी आवश्यक वाटाघाटी सौहार्दामध्ये पूर्ण करण्यात वसाहतवादी सरकारला यश आलं, आणि बीआयटीकडून भाडेकरारावर मिळणारी जमीन स्वीकारण्यासाठी पाठारे प्रभू जातीचा एक धर्मदाय विश्वस्त निधी नोंदवण्यात आला.

हा प्लॉट विश्वस्त निधी संस्थेच्या मालकीचा नसला तरी बीआयटीनं तो कायमस्वरूपी त्यांना दिलेला होता, असं सरकारी दफ्तरातील नोंदींवरून स्पष्ट होतं. १९०९चा धर्मादाय विश्वस्त करार आणि ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं आपल्या मुक्त मालकीच्या समर्थनासाठी पुरावा म्हणून सादर केलेलं करारपत्र (वाचायला अतिशय अवघड होईल अशा लेखी कागदांची खराब झेरॉक्स पुराव्यांना परिशिष्ट म्हणून जोडलेली होती), या कागदपत्रांमध्येही असं स्पष्टपणे म्हटलं आहे की, विश्वस्तांना ‘या जमीन मालमत्तेची पुनर्रचना करण्याचा किंवा ती भाड्यानं देण्याचा वा विकण्याचा अधिकार नाही’. बीआयटीच्या जुन्या दफ्तरांमध्ये तर असंही नोंदवलेलं आहे की, १९०८च्या करारानुसार ही जमीन पाठारे प्रभू समुदायानं धर्मदाय आणि/किंवा धार्मिक कामांसाठीच वापरावी. म्हणजे विश्वस्त संस्थेच्या इमारती २००७ साली ‘रोहन लाइफस्केप्स’ला विकण्याचा व्यवहारच आधीच्या कराराचा व त्यातील नियमांचा भंग करणारा होता.

ही जमीन बीआयटीकडे किंवा बृहन्मुंबई महानगरपालिकेकडे मालकी तत्त्वावर होती की जमिनीच्या मालकाशी केलेल्या भाडेकरारावर होती, हा वेगळा मुद्दा आहे (महानगरपालिकेच्या कागदपत्रांनुसार ती भाडेतत्त्वावर नव्हती). पण पाठारे प्रभू धर्मदाय विश्वस्त संस्थेनं विकासकाला जमीन विकण्याच्या व्यवहाराची अधिकृतता मात्र शंकेच्या भोवऱ्यात अडकते, हे नक्की. पण संस्थेनं ही मालमत्ता सात वर्षांपूर्वीच ‘रोहन लाइफस्केप्स’ला विकून टाकली. प्रचंड चर्चेत असलेल्या प्रस्तावित ट्रम्प टॉवरच्या जमिनीसंबंधी उत्खनन करणाऱ्या चौकस पत्रकारांनी विचारलेल्या प्रश्नांना उत्तर देण्यास मात्र हे विश्वस्त सरळ नकार देतात. बृहन्मुंबई महानगरपालिकेच्या जमीन मालकीला आव्हान देणाऱ्या ‘रोहन लाइफस्केप्स’च्या याचिकेवरील सुनावणीनंतर उच्च न्यायालयानं काम थांबवण्याचे आदेश दिले आहेत. त्यामुळं पाठारे प्रभू संस्थेची इमारत पाडण्याची व ट्रम्प टॉवर उभारण्याची प्रक्रिया २०१४च्या अखेरीलाच थांबव्यात आली.

स्पर्धेचा शेवटचा टप्पा

शहरी जमिनीचा वापर व पर्यावरण यासंबंधी नियंत्रणाची जबाबदारी असलेल्या इतर सरकारी विभागांनी मुळात या बांधकाम आराखड्यांना मंजुरीच कशी दिली, असे प्रश्न आता सरकारी तपास अधिकाऱ्यांकडून उपस्थित केले जात आहेत. समुद्रकिनाऱ्यापासून पाचशे मीटर अंतरावरच्या दोन प्लॉटचं स्थान, पश्चिम दिशेला असलेला अरबी समुद्र- अशा परिस्थितीत ही जागा राष्ट्रीय पातळीवरच्या किनारा नियंत्रण क्षेत्रामध्ये मोडते. केंद्रीय पर्यावरण व वन मंत्रालयानं १९९१ साली केलेल्या राष्ट्रीय कायद्यानुसार अशी जागा पर्यावरण संरक्षक क्षेत्रात येते आणि तिथल्या नवीन बांधकामांची उंची व रचना यांवर कठोर नियंत्रण ठेवले जाते किंवा त्यांच्यावर प्रसंगी बंदीही आणली जाते. शिवाय शहराच्या दीर्घकालीन विकास आराखड्यामध्ये या दोन जागा गेली कित्येक दशकं भविष्यातील ‘केंद्रीय बेट द्रुतगतीमार्गा’साठी राखीव ठेवण्यात आल्या होत्या, त्यामुळं बांधकामासाठी त्यांतील किती भाग वापरता येईल यावरही मर्यादा होती, कारण यातील काही भाग बृहन्मुंबई महानगरपालिकेच्या भविष्यातील द्रुतगतीमार्गाच्या बांधकामाला पूरक म्हणून रिकामा ठेवणं आवश्यक होतं.

केंद्र सरकारनं २०११ साली किनारा नियंत्रण क्षेत्राचे नियम सैल केले आणि संरक्षित क्षेत्र पाचशे मीटरहून शंभर मीटरपर्यंत खाली आणलं, त्यामुळं भारताच्या किनारपट्टीवरील शहरांना बांधकामासाठी वाढीव जागा मिळाली. २०१५मध्ये तर मुंबईच्या किनारपट्टीवरील काही भाग किनारा नियंत्रण क्षेत्रातून पूर्णच वगळण्यात आले. मध्य व दक्षिण मुंबईतील दोन वसाहती या खरं तर किनारपट्टीवर नसून खाडीजवळच्या जमिननीवर असल्याचा युक्तिवाद बिल्डरांच्या एका गटानं उच्च न्यायालयानं केल्यानंतर ही कार्यवाही झाली होती (नायर २०१५). ट्रम्प टॉवरसाठीची प्रस्तावित जागा दक्षिण मुंबईत मरिन ड्राइव्ह व बॅक बे आगाराला लागून आहे, त्यामुळं न्यायालयाच्या निकालानुसार तीही आता किनारा नियंत्रण क्षेत्राच्या अंतर्गत येत नाही. पूर्वनियोजित केंद्रीय बेट द्रुतगतीमार्गही रद्द करून त्याच्या जागी सुधारीत दीर्घकालीन बृहन्मुंबई विकास आराखड्यानुसार नवीन किनारी रस्ता बनवण्यात येईल, यामध्ये अरबी समुद्रातून बोगद्याद्वारे वाहतूक केली जाईल. २०१४ साली नव्यानं सत्तेत आलेल्या राज्य व केंद्र सरकारांनी या आराखड्याला मंजुरी दिली आहे. या किनाऱ्याला समुद्र आगार ठरवण्यासाठीची कायदेशीर पुनर्विभागणी- परिणामी किनारपट्टीवरील मूल्यवान मालमत्तेला नियंत्रण क्षेत्राच्या कठोर बांधकाम नियमांपासून मिळालेली मुक्ती, आणि किनारी रस्ता विकासाठी घोषणा यांमुळं अनेक बिल्डरांच्या व किनारपट्टीवरील मालमत्तांचे मालकांच्या योजना व्यवहार्यही ठरल्या आहेत आणि त्यांच्या संभाव्य नफ्याचं प्रमाण कल्पनेपलीकडे वाढलं आहे.

नियोजन आणि पर्यावरण यांसंबंधीच्या नियमांमधील या व्यापक बदलांच्या मदतीनं हरेश मेहता यांनी संकटांमधून स्वतःची सुटका करून घेतली. बृहन्मुंबई महानगरपालिकेविरोधात ‘रोहन लाइफस्केप्स’नं केलेल्या याचिकेची दखल घेत उच्च न्यायालयानं २०१५ साली कायदेशीर तहकुबी व काम थांबवण्याची नोटीसही मागं घेतली. काही महिन्यांपूर्वी असं निदर्शनास आलं की, स्मिता पानवलकर व त्यांच्या कुटुंबीयांनीही जुन्या पाठारे प्रभू इमारतीतली सदनिका रिकामी केली आहे. ही इमारतही अर्ध्याहून अधिक पाडून झाली आहे. २०१५ वर्षाच्या मध्येत मेहता यांनी एका वित्तविषयक वर्तमानपत्राशी बोलताना सांगितलं, ‘आम्हाला हा प्रकल्प सुरू ठेवायचा आहे आणि जोपर्यंत परिस्थिती सुधारत नाही तोपर्यंत बांधकामासाठी आवश्यक निधी उभा करण्यापुरतीच जागा विकण्याचा विचार आम्ही करूआम्ही बांधकाम सुरू करून विक्रीची प्रक्रियाही सुरू करू, पण त्याच्या औपचारिक उद्घाटनाचं काही नियोजन आम्ही सध्या केलेलं नाही’ (नंदी २०१५). गेल्याच महिन्यात दुसऱ्या एका वित्तविषयक वर्तमानपत्रात आलेल्या वार्तांकनानुसार, बांधकाम सुरू असलेल्या गगनचुंबी इमारतीसंबंधीचा आपला आधीचा आराखडा मेहतांनी पुनरुज्जीवित केला आहे आणि ‘रेडियस डेव्हलपर्स’ या स्थानिक कंपनीशी नवा करारही केला आहे. ‘रोहन लाइफस्केप्स जमीन देऊ करेल, परवानग्या घेईल आणि रेडियस डेव्हलपर्स प्रकल्पाची अंमलबजावणी व बाजारातील विपणनाचं काम करेल’ (इकॉनॉमिक टाइम्स २०१६).

मार्च २०१६मध्ये मेहता यांनी त्यांची नवीन व्यावसायिक योजनाही स्पष्ट केली- ‘भविष्यकाळात एकमेकांमध्ये कामाची वाटणी करून घेतलेले मोजकेच विकासक असणार आहेत. जमीन मोकळी करून घेणारे, परवानग्या मिळवणारे विकासक असतील आणइ नंतर वित्तीय बळावर आणि विकासात्मक कौशल्याच्या जोरावर या प्रकल्पांची अंमलबजावणी करणारे विकासक असतील’ (नंदी २०१६). ट्रम्प यांच्यासोबतच्या कराराचा गाजावाज होत असताना ‘रेसिंग वर्ल्ड इंडिया’ला दिलेल्या मुलाखतीत मेहता म्हणाले होते त्याप्रमाणे, ‘यश वा अपयश हे स्पर्धेचा भाग आहेत. टिकून राहणं जास्त महत्त्वाचं आहे. आनंद मिळवण्यासाठी तुम्ही स्पर्धेत उतरलेले असता. त्याच्या बदल्यात तुम्ही जर विजयी डाव खेळू शकलात, तर त्या क्षणाचा आनंद लुटा. काळ फारसा साथ देत नसेल, तर तेही खिलाडूपणे स्वीकारायला हवं. असा विचार केला तरच आपल्याला सर्वाधिक प्रिय असलेल्या स्पर्धेत आपण टिकून राहू शकतो’ (मल्ल्या २०११).

०००

एशिया रिसर्च इन्स्टिट्यूट, नॅशनल युनिव्हर्सिटी ऑफ सिंगापूर इथं १२-१३ मे २०१६ या काळात ‘कन्स्ट्रक्टिंग एशिया: मटेरिआलिटी, कॅपिटल अंड लेबर इन द मेकिंग ऑफ अॅन अर्बनायजिंग लँडस्केप’ या शीर्षकाखाली सदर निबंध पहिल्यांदा सादर करण्यात आला. या कार्यशाळेचे आयोजक एली अशेर एलिनॉफ व मालिनी सूर यांना, व बृहन्मुंबई महानगरपालिकेचे उपायुक्त (सुधारणा) श्री चंद्रशेखर डी. चोरे यांचे आभार निबंधलेखक मानू इच्छितो.

टिपा:

  1. झोपडपट्टी पुनर्वसन मंडळाची स्थापना १९९६मध्ये, म्हणजे बॉम्बे इम्प्रुव्हमेंट ट्रस्टच्या सुमारे (बीआयटी) एक शतकानंतर झाली. वसाहतवादी काळात १८९६-१८९८मध्ये स्थापन झालेल्या बीआयटीप्रमाणेच आता या मंडळाकडे झोपडपट्ट्यांनी ‘बळकावलेल्या’ खाजगी मालकीच्या जमिनी सक्तीनं ताब्यात घेण्याचे कायदेशीर अधिकार आहेत.

  2. प्रोसिडिंग्ज ऑफ द ट्रस्टीज् फॉर द इम्प्रुव्हमेंट ऑफ द सिटी ऑफ बॉम्बे’ या (१८९९-१९०८, बृहन्मुंबई महानगरपालिका मालमत्ता विभाग दफ्तरखाना) दस्तावेजातील ठराव आणि नोंदींवर हा विभाग आधारलेला आहे.

संदर्भ

Appadurai, Arjun.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>